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♥住屋安全認證類 / 消防安全 / 住宅用火災警報器設置辦法

住屋安全認證類 / 消防安全 / 住宅用火災警報器設置辦法

2011/03/03

第一條 本辦法依消防法(以下簡稱本法)第六條第四項及第五項規定訂定之。
第二條 本法第六條第四項及第五項所定場所之管理權人,依本辦法規定設置住宅用火災警報器並維護之。
消防機關得依本法第六條第四項所定場所之危險程度,分類列管檢查及複查。
依本法第十條規定審查本法第六條第四項場所之消防安全設備圖說時,將住宅用火災警報器納入審查項目。
第三條 住宅用火災警報器安裝於下列位置:
一、寢室、旅館客房或其他供就寢用之居室(以下簡稱寢室)。
二、廚房。
三、樓梯:
(一)有寢室之樓層。但該樓層為避難層者,不在此限。
(二)僅避難層有寢室者,通往上層樓梯之最頂層。
四、非屬前三款規定且任一樓層有超過七平方公尺之居室達五間以上者,設於走廊;無走廊者,設於樓梯。
設有符合各類場所消防安全設備設置標準之自動撒水設備或同等性能以上之滅火設備(限使用標示溫度在七十五度以下,動作時間在六十秒以內之密閉型撒水頭)者,在該有效範圍內,得免設置住宅用火災警報器。
第四條 住宅用火災警報器依下列方式安裝:
一、裝置於天花板或樓板者:
(一)警報器下端距離天花板或樓板六十公分以內。
(二)裝設於距離牆面或樑六十公分以上之位置。
二、裝置於牆面者,距天花板或樓板下方十五公分以上五十公分以下。
三、距離出風口一點五公尺以上。
四、以裝置於居室中心為原則。
第五條 住宅用火災警報器依下表所列種類設置之:
位置 種 類
寢室、樓梯及走廊 離子式、光電式
廚房 定溫式
第六條 住宅用火災警報器以電池為電源者,於達電壓下限發出提示或聲響時,管理權人即更換電池。
第七條 住宅用火災警報器使用電池以外之外部電源者,有確保電源正常供給之措施。
前項電源和分電盤間之配線,不得設置插座或開關,並符合屋內配線裝置規則規定。
第八條 住宅用火災警報器具備自動試驗功能者,於出現功能異常訊息時更換之;不具備自動試驗功能者,於使用期限屆滿前更換之。
除前項情形外,管理權人依警報器使用說明書檢查住宅用火災警報器,並維持功能正常。
第九條 本法第六條第四項規定之場所,於本法中華民國九十九年五月二十一日修正生效前既設者,應於一百年十二月三十一日以前設置住宅用火災警報器。
前項場所於本法中華民國九十九年五月二十一日至本辦法發布生效前有新建、增建、改建、用途變更者,應於一百年三月三十一日以前設置住宅用火災警報器。
第十條 本法第六條第五項規定之場所,於本辦法發布生效前既設者,於中華民國一百零六年十二月三十一日以前設置住宅用火災警報器。
第十一條 本辦法自發布日施行。


資料來源:崔媽媽基金會、全國法規資料庫

租屋相關的法律條文-4

租屋相關的法律條文 / 民法 / 第三節 債之效力

2011/03/04

第248條 訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
第249條 定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:
1.契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。 
2.契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。 
3.契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。 
4.契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。 

資料來源:崔媽媽基金會、全國法規資料庫

租屋相關的法律條文-3

租屋相關的法律條文 / 民法 / 第五節 租賃

2011/03/04

第421條 租賃之定義
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。
第422條 不動產租賃契約之方式
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
第422條之一
租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。 
第423條 租賃物之交付及保持義務
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。
第424條 承租人之契約終止權
租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。
第425條 買賣不破租賃--租賃物所有權讓與之效力
出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。 
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。 
第425條之一
土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 
前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。 
第426條
出租人就租賃物設定物權,致妨礙承租人之使用收益者,準用第四百二十五條之規定。
第426條之一
租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。
第426條之二
租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。
第427條 租賃物稅捐之負擔
就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。
第429條 出租人之修繕義務
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。
第430條 修繕義務不履行之效力
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。
第431條 有益費用之償還及工作物之取回
承租人就租賃物,支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之,但應回復租賃物之原狀。
第432條 承租人之保管義務
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。
第433條 對於第三人行為之責任
因承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人,應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。
第434條 失火責任
火責任租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。
第435條 租賃物一部滅失之效果
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。
第436條 權利瑕疵之效果
前條規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者,準用之。
第437條 承租人之通知義務
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。
第438條 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果
承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。
第439條 支付租金之時期
承租人應依約定日期,支付租金。無約定者,依習慣,無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。
第440條 租金支付遲延之效力
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達兩期之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。
第441條 租金之續付
承租人因自己之事由,致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者,不得免其支付租金之義務。
第442條 不動產租賃租金增減請求權
租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。
第443條 轉租之效力(一)
承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。 
承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
第444條 轉租之效力(二)
承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。
第449條 租賃之最長期限
租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。
前項期限,當事人得更新之。
租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。
第450條 租賃契約之消滅
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
第451條 租賃契約之默示更新
租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
第453條 定期租約之終止
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。
第455條 租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。
第457條之一
耕作地之出租人不得預收租金。
承租人不能按期支付應交租金之全部,而以一部支付時,出租人不得拒絕收受。
第458條
耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約︰
一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。
二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。
三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。
四、租金積欠達兩年之總額者。
五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。
第459條
未定期限之耕作地租賃,出租人除收回自耕外,僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時,得終止契約。
第460條之一
耕作地出租人出賣或出典耕作地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第四百二十六條之二第二項及第三項之規定,於前項承買或承典準用之。
第461條之一
耕作地承租人於保持耕作地之原有性質及效能外,得為增加耕作地生產力或耕作便利之改良。
但應將改良事項及費用數額,以書面通知出租人。
前項費用,承租人返還耕作地時,得請求出租人返還。但以其未失效能部分之價額為限。
第463條之一
本節規定,於權利之租賃準用之。

資料來源:崔媽媽基金會、全國法規資料庫

租屋相關的法律條文-2

租屋相關的法律條文 / 土地法 / 第三編/第三章:房屋及基地租用

2011/03/04

第94條 準備房屋之建築及其租金之限制
城市地方,應由政府建築相當數量之準備房屋,供人民承租自住之用。
前項房屋之租金,不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。
第95條 新建房屋稅捐之減免
市縣政府為救濟房屋不足,經行政院核准,得減免新建房屋之土地稅及改良物稅,並定減免期限。
第96條 每人自住房屋間數之限制
城市地方每一人民自住之房屋間數,得由市縣政府斟酌當地情形,為必要之限制。但應經民意機關之同意。
第97條 城市房屋租金之限制及效力
城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。
約定房屋租金超過前項規定者,該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。
第98條 擔保金利息之抵充及計算
以現金為租賃之擔保者,其現金利息視為租金之一部。
前項利率之計算,應與租金所由算定之利率相等。
第99條  擔保金數額之限制
前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。 
已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。
第100條 不定期租賃收回房屋之限制
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

資料來源:崔媽媽基金會、全國法規資料庫

租屋相關的法律條文-1

租屋相關的法律條文 / 民事訴訟法(小額訴訟程序)

2011/03/04

第436條之八
關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟,其標的金額或價額在新臺幣十萬元以下者,適用本章所定之小額程序。
法院認適用小額程序為不適當者,得依職權以裁定改用簡易程序,並由原法官繼續審理。
前項裁定,不得聲明不服。
第一項之訴訟,其標的金額或價額在新臺幣五十萬元以下者,得以當事人之合意適用小額程序,其合意應以文書證之。
第436條之九
小額事件當事人之一造為法人或商人者,於其預定用於同類契約之條款,約定債務履行地或以合意定第一審管轄法院時,不適用第十二條或第二十四條之規定。但兩造均為法人或商人者,不在此限。
第436條之十
依小額程序起訴者,得使用表格化訴狀,其格式由司法院定之。
第436條之十一
小額程序,得於夜間或星期日或其他休息日行之。但當事人提出異議者,不在此限。
第436條之十二
第四百三十六條之八所定事件,依法應行調解程序者,如當事人一造於調解期日五日前,經合法通知無正當理由而不於調解期日到場,法院得依到場當事人之聲請,命即為訴訟之辯論,並得依職權由其一造辯論而為判決。
調解期日通知書,並應記載前項不到場之效果。


資料來源:崔媽媽基金會、全國法規資料庫

崔媽媽基金會-租屋法律及案例淺析

講綱內容

壹、租屋前的準備工作

貳、簽約前的基本概念

參、市售版本契約導讀

肆、常見糾紛型態

伍、存證信函

陸、求助管道

租屋Q&A

一、【定金、押金、租金的問題】

押金、定金、租金的問題,在學生中最常發生付訂拒租的狀況,請同學仔細閱讀,以避免重蹈覆轍。

Q 1.定金、押金、租金三者有什麼不同?

定定金:

是契約履行前的一種承諾,通常是在看屋後房客有意承租,房東亦願出租給他,房客會預先付給房東一定數量的金額,用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定:「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。」

押押金:

在法律上正式名稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等,其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償,以及在租約期滿時房客按時返還房子。

租租金:

向房東承租房子,必須定期支付的金額,直到租期期滿為止,通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。

Q 2.押金、定金各該收多少才合理?

押押金:

雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣,但依據土地法第99條的規定,押金不得超過租金的二倍(即二個月相當金額),超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過,在實際運用上,房客行使抵付房租之權利時,應先向房東知會、與房東妥善溝通,避免紛爭。

定定金:

定金支付並無法定的上下限,通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。其實對承租的行為而言,不論定金的多少都是代表一種承諾,應依雙方租賃意願多強而決定數額,否則如有一方反悔,依民法第249條視錯在那一方,他方得請求沒收或加倍返還。

Q 3.付定金時該注意什麼?

 

  房客所付的定金除了另有約定外,在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份,因此繳交定金時請千萬記得,請房東簽收據(訂金收據範本),註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等,以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。

Q 4.定金支付了之後,若有一方反悔不租,定金可以拿回來或要求賠償嗎?

  依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。
  「契約因可歸責於受定金當事人的事由,以致不能履行時,該當事人
應加倍返還其所受的定金;….」也就是說,當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時,房客是可要求房東加倍賠償的。
  「契約因不可歸責於雙方當事人的事由,致不能履行時,
定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等,造成房子的損傷,或是在看屋時未談到的細節,在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時,另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。

 

 

 

 

 

 

二、【簽約】

提醒各位同學,租約的簽定在事前即要看清楚,同學們要有個概念:法律是保護懂得維護自己權益的人。因此,事後再去爭取所謂”合理權益”,很可能就為時已晚了。

Q1. 各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力?

 

  一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等,不管哪種版本的契約書,只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後,這份契約便已產生法律效力,雙方必需遵守履行。

 

Q2. 如何選擇合適的契約書呢?

 

  其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項,經過雙方同意後,都可以成為契約。契約書版本何者為佳?應視個人需要,如房屋較新、附加設備多或租金價額高,可考慮用較詳細之契約,如內政部版本;反之,一般居住使用,應選擇條文較少的為佳,一來簡單易懂,二來協商的空間大,例如崔媽媽版本。其次,凡是契約中未約定的部份,在法律的處理程序都是引用『民法』的規定,而一般來講,『民法』中規定,兼顧雙方,亦有公平之考量,對房客也有保障。

 

Q3. 房東要求我去法院公證….『公證』?什麼是公證?為什麼要去公證?

 

  司法機關對於特定法律的關係或法律事實,證明其存在者,稱為公證。而租約至法院公證,就是以法院當第三人作證契約之行為。公證租約最重要的目的,是在保障當事人於他方不履行租約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需要曠日廢時的打官司。

 

Q4. 哪裡可以辦理公證的手續?

 

一般可以去所屬的地方法院或民間公證人處辦理。相關的訊息,請察看
『各區地方法院聯絡資料』http://www.judicial.gov.tw/a5/6-1-3.htm
『司法院公證事務說明』http://www.judicial.gov.tw/公證/8-1-22.htm

 

Q5. 要如何辦理租約公證?

 

請參閱http://www.tmm.org.tw/pub/rentlaw-10.htm中的『如何辦理房屋租賃契約公證』

 

Q6. 公證費用如何計算?

 

  就租金總額與房屋現值比較,取較高者,再加上保證金額,即為公證請求標的金額。如請求標的金額在20萬元以下者,則公證費用為1,500元整(因每件租約均附強制執行效力),其他部份可參考司法院網站。『公證費用表』
http://www.judicial.gov.tw/THLD/page_15-1.htm

 

Q7. 未成年人所簽的契約有效力嗎?需要第三保證人嗎?

  民法第12條:滿20歲為成年。
    因此
未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。

Q8. 租屋一定要簽契約嗎?

 

  其實,大部份的契約只需口頭約定就能成立,不一定要簽約才算數,但應特別注意的是,民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾1年者,應以字據(書面)訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃。」不過,因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約、修繕問題….等等),若無訂定書面契約,常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議,且舉證不易。所以呢,白紙黑字寫清楚彼此的權利義務,以避免發生糾紛時,雙方在無憑無據之下各說各話,讓外人更難釐清事實的真相。

 

Q9. 和房東僅簽了一份契約書,並由房東收走了,這樣對我們有什麼影響?

  簽定契約最好雙方能各收執一份,以免在發生糾紛時,房客不但無法再重新審視契約的條約,也不能正確的依所訂定的內容與房東做協商,對房客來說是非常沒有安全感。
  另外,
在簽訂契約時,對所增刪的條文應有雙方的簽章。若原本所簽契約並無做以上處理,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容,而造成房客權益的損失。
  有時,房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,因此就會主動”沒收”其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵,或房東日後有私自調漲租金,或隨意終止租約趕人之打算,惟應避免,以杜爭議。

Q10. 該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租呢?

  在簽約時可以進行房東的驗證,所驗證的證件有:屋主的身分證、建物權狀或房屋稅單。不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女兒代父親處理、朋友委託處理等等,這並不表示這些人就無法與您簽約,而是當您發現簽約者非屋主時,除了問清關係並確認屋主知道此事外,也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等,以避免發生遇到詐騙出租的狀況。
  當然,您也可以利用出租的門牌號碼,至地政機構申請土地建物謄本,其中不但可確認屋主,還可查詢所租的地點,目前是否被有查封(包括查封時間、受理法院及案號等)、設定抵押的記錄,以便讓自己能安心的承租。

Q11. 該如何確認所租的房子有沒有被查封?

 

  在與房東驗證時,可至地政機關用門牌地址(最好有房東或所有權人姓名)申請土地建物謄本,不但可查到是否有設定抵押權或受法院查封(特別注意查封時間,如在查封後之租賃行為,執行法院可予以除去或否認租約之效力。)等等記錄,同時也可確認房屋的所有權人是否同簽約人。

 

Q12. 簽約時,房東要求留存我們的身分證影本,我可以拒絕嗎?若留下會有危險嗎?

  房東會要求留存身分證影本,應是擔心在租賃期間發生任何狀況,會有找不到房客又無任何證明方式的困擾,同理而言,不論是房東對房客或是房客對房東應也是可以做相同的要求。
  但是證件留存在他人手中,畢竟會有些顧慮,若擔心證件遭人冒用,可在影本上註明『僅供租屋使用』的字樣。

Q13. 跟二房東簽約要注意什麼?

  向二房東承租時,一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契約,並注意該約的租賃期限是否已經過期,以免貿然繳付押租金後,二房東遷走卻無法追還;另要留意的是契約中是否有明訂不得將房屋分租或轉租的規定,若有此規定二房東便無權將房屋再行分租給第三人。
  由於二房客的租賃權益關係僅及二房東,若大房東依其與二房東之相約,要求二房客遷離或繳交押租金等,易生糾紛。
建議儘量避免,如欲分租房屋中之一間,建議二房客直接與大房東簽約(當然大房東與二房東之租約,例如租賃範圍、租金應另訂新約或於原來契約中修正調整之。)免生糾紛。

三、【修繕問題】

修繕問題一直以來即居學生租屋問題榜首,因此提醒同學們在事前簽約即明列清楚,以避免事後因往返溝通耗費太多時間、精神,甚而導致租賃關係破裂。

Q1.修繕責任該由誰來負責?

  依民法429條第一項規定:租賃物之修繕,除契約另訂定或另有習慣外,由出租人負擔
  換言之,原則上租出去的房屋有毀損時,房東都有義務予以修復,但雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修,甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責,何種又由房客來負責,如此明確的約定,即可避免日後雙方為修繕問題爭執不休徒增困擾。

Q2.搬進去時所附的設備是正常的,可是沒多久卻不能使用了,該由誰來負責維修?

  (參照民法429條)
  原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時,例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等,房東都有義務予以修復,以利房客居住使用。
  若照民法來講,修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修,大致房子的硬體結構小致燈泡的換新,都應該由房東負責,但若連日常使用的燈泡換新等消耗性設備都要由房東親自出馬,對於租賃關係的維繫上,很可能造成一些影響。
  所以若發生設備忽然無法使用的狀況,可以先評估造成無法使用的原因,是否自己操作不當所造成?是否只是小小零件自己修復即可?還是因設備老舊而造成的毀損?待查明原因釐清責任後,再與房東做溝通,應能較易達成共識並儘速解決問題。
  總之,為了避免修繕責任認定發生爭議,
建議雙方簽約時,在契約上註明設備的使用現況以及修繕責任歸屬清單,這樣才可以減少修繕糾紛的發生。

Q3.幾個月前發現浴室有些微漏水現象,原本不以為意,沒想到最近漏水的現象愈演愈烈,通知房東來修,房東卻要我們負擔一半的費用,合理嗎?

  租賃物之修繕是房東之義務,但對於租賃物的保管,房客也是有責任的。房客承租房屋,對於租賃物須善盡善良管理人之義務,也就說不但要維持房子的正常使用狀況(不故意破壞污損房屋、變更房屋結構….),也要盡到危害通知的義務。
  當發現房屋有需要修繕的狀況,要盡早告知房東,並和房東約定在一定期間內(如:一星期、半個月,不要用儘速、近期等不確定字眼)過來修理,以免災害擴大,反而需要賠償房東所受的損失。(請參考民法第430條-432條)

Q4.已告知房東有設備需要修繕,但對方一直遲遲未處理,該怎麼辦?

  民法第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。」
  通常碰到需維修的狀況時,大都會先以口頭上通知房東前來修繕,但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時,這時就可以寫存證信函告知房東前來修繕(存證信函範例),若房東仍是不予理會,在約定期限過了後,房客可以根據民法第430條要求終止租約或是自行修繕。若房東願意由您自行修繕處理,建議您,在請人修繕前最好還是先行估價,將費用告知房東,以避免因對修繕費用認知有差距,讓房東拒絕支付而產生糾紛。在修繕完成後,則須備齊所有憑證以便對房東報帳,進行租金扣抵。
建議:修繕問題一直是糾紛最多的一項問題,
提醒房客在事前訂約即能約定清楚責任歸屬,在發生問題時,能盡量做好溝通並達成協議,切記勿以惡言相向,以免雙方關係破裂,影響日後彼此互動關係。

Q5.雙方的修繕責任該要如何簽定在契約書中?

大概可區分幾種修繕部份—
 1. 房屋硬體結構部份:如隔間、牆壁、支柱等等
 2. 傢俱、設備部份:如沙發、桌椅、電視、冰箱….
 3. 消耗性器材:如燈炮、燈管、水龍頭內橡皮…….
  對於需維修的部份,最好能名列出是何種設備及哪些部份,再來區分責任;
必要時可再利用拍照存證,當成簽約時的附件。

四、【隱私權問題】

對於房東常無視同學的存在而任意出入,對同學來講也是一大困擾,建議同學在有了法的認知後,再輔以情理上的溝通,應較能圓滿解決此一問題。

Q1 租約快到了,跟房東打算不再續約,最近房東不斷的帶著新的房客進來看屋,這樣可以嗎?

  民法第421條:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。
  換句話說,房東將房屋出租,即表示需按照契約中明定的承租範圍交予房客使用,房東是不能再以”這間房子是我的”為由要求房客無條件地開放門戶讓自己能自由出入。
建議應以彼此尊重之方式,事先聯絡、溝通,在房客同意或約定在場之時間,以進入租屋,避免紛爭。

Q2 房客可以自行換鎖嗎?但房東說為了安全起見,以防萬一有突發狀況,想留有一份備份鑰匙,以備不時之需可以使用,房客可以拒絕嗎?

  房客承租房子後,除非雙方有特別的規定,是可以自行換鎖的。但有時房東會擔心房客(尤其是在學生)忘了關水電瓦斯或是有什麼突發狀況,不放心的想進去巡巡看看,所以會要求留有一支備份鑰匙,當然,房客是可以拒絕房東留有備份鑰匙的權利,但房客最好能提供讓房東安心的保證,將房東的房子視做自己的家般的維護,房東的擔心害怕若能減少,就不會一再的要求要去巡視才放心。
  不過記得在契約期滿將房子返還給房東時,要將之前所換過的門鎖回復原狀。

五、【解約、違約問題】

提前解約的問題也是糾紛排行前五大,總歸一句:事前簽約時細看契約內容,才是預防糾紛的不二法門。

Q1. 和同學一起承租一間房子,學期未終,其中一個室友即表明不再願意承租而搬走了,房東卻要求我們負擔全部的租金,這合理嗎?

  此時最好是先確認一下自己的契約書是如何簽定的,您是推派代表出來簽的呢?還是各別和房東簽的呢?
  若您是推派代表出來簽約,應特別註明,否則對房東來講,他面對的只有簽約者(租約上之「承租人」),若照契約而行,收足全部租金,並無違法可言。
  所以
建議諸位房客,若大家一起合租整層的住家,不要怕麻煩,還是和房東分開簽約是較能保障自己的方法;而房東通常會覺得麻煩,一人一份契約書光是寫字就挺累人的,這時,您也可變通一下,在一份契約書上分別註明各個承租房客的姓名、承租範圍、租金,若能清楚的明訂各人的範圍,當室友提前解約離開時,房東也無權要求房客需支付整戶全部的租金,而造成您的負擔了。

Q2. 房客在什樣的情況下,才能夠提前終止租約?

僅房客得終止租約者:

1. 供居住處所之租賃,租賃物有瑕疪危及安全健康時(民法424條)

2. 出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時(民法430條)

3. 租賃物一部滅失而存餘部份,不能達租賃之目的時(民法435條)

4. 因第三人主張權利,致不能為使用、收益時(民法436條)

5. 承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約,但應依民法第452、450條第三項規定,先期通知。

Q3. 在租約期滿之前想提前搬離,房東卻要扣全部的押金,是合理的嗎?

  在租約期滿之前想提前搬離,即表示要違約了,契約上若有約定關於提前終止租約賠償的條文時,就應照契約條文行使,但一般市售的契約賠償額度除了有沒收全部押金的條文外甚至還有的是寫下高達五倍的賠償金額,所以房客簽約可說不可不慎。
  若條文中寫下如此嚴苛的條件,又想要爭取少賠一些的話,就請諸位將違約的房客,好好的和房東溝通一下吧,畢竟當時簽約的您也並未表示異議啊。
  若您的契約條文並未訂下任何解約條款,這並不代表您可來去自如喔,房東若不同意您提前搬走,是可以要求您履行完成契約(不住在那裡,租金還是需要照付)的。

Q4. 那麼在訂約時,提前解約的賠償額度通常是多少才是合理的?

  建議雙方相當於以一個月租金之金額為準,應是較為合理的額度。

 

Q5. 租約到期要搬走時,房東說等水電費單來算清以後,才會把押金退還,這是合理的嗎?

 

  租屋到期時有許多費用會是無法立即結清的,如:水電費、瓦斯費、電話費、甚至是租賃期間所造成的損壞賠償等等,因此房東要求保留部份的押金來做扣抵是合理的;不過,建議雙方儘量估算合理的價格以做扣抵,餘款應先返還,屆時房東再以收據或單據來和房客結算,才能避免一些紛爭。

 

Q6. 房東要賣房子,要求我們即刻遷離,我可以不搬嗎?

  民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
  此謂
「買賣不破租賃」,即租賃關係對新屋主仍然存在,房客仍得使用至租期屆滿。房東請您先行遷離,因是希望有個單純的環境較能順利的將房子賣出。因此,您若是不願遷離,則可主張民法前揭買賣不破租賃之規定,但亦提醒您如房東仍將房屋出售,請確定自己的押金是否已順利移轉給新屋主,並向新屋主提示租約以明權利義務。
  若您也願意配合房東搬離,則可看看租約中針對提前解約事項的罰則或和房東協商搬遷的相關事項。

Q7. 房東不願和我簽訂契約僅用口頭方式約定租約,現在房子將被賣掉了,我能適用買賣不破租賃的方式嗎?

  民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」先來解釋何謂未定期租約:
  所謂
未(不)定期租約有三種狀況
1.不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法422條) 
2.租賃契約訂立之初,即未定有期限者。 
3.租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思。(民法451條) 
  所以說和房東未訂立任何文字的契約,即代表為不定期租約,對於未經公證的不定期租約,通常是無法適用於買賣不破租賃的保障。

安全評核表

  (                                     ) 安全評核表

項次

檢   查   內   容

檢查情形

備考

1

建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具

 

 

 

2

建築物內或週邊停車場所設有照明者

 

 

 

3

滅火器功能是否正常

 

 

 

4

熱水器裝設是否符合安全要求

(依本部99年3月29日函頒推動高級中等以上學校學生賃居服務訪視計畫之附件3學生校外宿舍使用熱水器安全診斷表實施檢核)

 

 

 

5

有火警警報器或獨立型偵煙偵測器

 

 

 

6

逃生通道是否暢通,標示是否清楚

 

 

 

7

學生是否知道逃生通道及逃生要領

 

 

 

簽  章

房    東

 

學    生

 

學校代表

 

陪同人員

 

評  核  結  果

□合    格

□不 合 格

核發年度高級中等以上學校學生賃居安全

標章

(證號:         )

 

建議改善事項:

複查時間:        年       月       日

學生校外租屋熱水器安全診斷表

學生校外租屋熱水器安全診斷表

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